La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique particulièrement utile pour gérer et optimiser votre patrimoine immobilier professionnel comme privé.
En effet, elle permet une grande souplesse ce qui la rend adaptée à de nombreuses situations. Créer une société civile immobilière peut vous permettre de protéger votre patrimoine immobilier, d’en faciliter la transmission future, d’optimiser votre fiscalité, de préparer la cession de votre entreprise, de générer des revenus fonciers complémentaires – notamment en préparation de la retraite…
Constituer et gérer un patrimoine à plusieurs peut très vite devenir fastidieux. Créer une société civile immobilière (SCI) est une alternative qui vous apporte de la flexibilité et vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre d’une succession.
- Qu’est ce qu’une société civile immobilière ?
- Quels sont les différents types d’une SCI ?
- Quelles différences entre une SCI et une indivision ?
- Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI ?
- Quel régime d’imposition choisir pour votre SCI ?
- Comment fonctionne une SCI ?
- Comment constituer une SCI ?
- Comment dissoudre une SCI ?
SBA Compta vous répond !
La SCI : qu’est-ce que c’est ?
La société civile immobilière (SCI) est une société civile qui regroupe au minimum deux associés et dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier.
Les règles de fonctionnement de la SCI sont régies par les articles 1832 et suivants du Code civil ainsi que par les articles 1845 et suivants qui établissent des règles générales applicables aux sociétés, et plus précisément aux sociétés civiles.
Comme toute société, la SCI requiert l’établissement de statuts qui déterminent :
- l’objet social de la société – c’est-à-dire son activité –,
- l’identité de chaque associé (au minimum deux), le montant de leurs apports et les contreparties accordées – notamment le nombre de parts sociales –,
- la raison sociale de la SCI,
- le siège social,
- le capital social (aucun montant minimum),
- la durée de vie de la SCI (au maximum 99 ans),
- et les modalités de son fonctionnement.
Les statuts de votre SCI doivent respecter un formalisme strict et être parfaitement adaptés à votre situation, aux enjeux auxquels vous faites face et à votre projet futur.
Par exemple, si vous envisagez d’acquérir des locaux professionnels, la SCI peut être un excellent outil pour héberger votre patrimoine immobilier et le mettre à disposition de votre entreprise par le biais d’une location. Ainsi, en cas de difficultés futures dans votre activité et dans l’éventualité d’une procédure collective, votre immobilier professionnel peut être préservé.
C’est pourquoi, votre expert-comptable digital SBA Compta vous conseille toujours un montage sur-mesure afin de sécuriser votre patrimoine professionnel et privé.
Quels sont les différents types de SCI ?
Rappelons que la SCI est une forme de société destinée à la gestion de biens immobiliers. On en distingue plusieurs types, adaptés à des enjeux différents.
La SCI de location
Constituée par deux personnes a minima, la société civile de location permet aux associés de gérer un ou plusieurs biens immobiliers et de les louer. Dans ce cas de figure, la SCI est propriétaire des biens et chacun des associés détient des parts en fonction de ses apports au capital.
- Le bien à louer peut être nu ou meublé – notons que la location meublée via une SCI mérite une attention et une analyse particulières –, à usage professionnel ou d’habitation.
- La location peut avoir un caractère permanent ou saisonnier.
- Les bénéfices de la société seront divisés entre les associés le cas échéant en fonction de leur nombre de parts. En cas de dettes, les associés engagent leur patrimoine personnel en fonction de la part du capital social qu’ils détiennent.
SCI familiale
La SCI familiale est une SCI constituée par les membres d’une même famille jusqu’au 4e degré : enfant, parent, petit-enfant, frère/soeur, arrière-grand-parent, oncle/tante, neveu/nièce, etc.
Assez répandue, ce type de SCI permet aux membres d’une même famille de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Là encore, la société est propriétaire du bien et chacun des membres de la famille reçoit des parts sociales de la SCI en fonction de ses apports.
Les SCI familiales peuvent avoir un ou plusieurs gérants. Néanmoins, les grandes décisions sont généralement votées en assemblée, en fonction de la majorité définie par les statuts.
Il faut noter qu’une SCI perd son caractère familial dès l’entrée dans la SCI d’un associé qui n’a pas de lien de parenté avec les autres associés.
SCI d’attribution (SCIA)
On parle de SCI d’attribution pour désigner une société civile immobilière qui a pour objet la construction ou l’achat de biens immobiliers dont la division est prévue par les statuts en fonction des parts de chaque associé.
Le bien immobilier en question peut être divisé par fractions attribuées :
- en nue-propriété,
- en jouissance,
- ou en pleine propriété à chaque associé.
L’objet social de ce type de SCI est extrêmement spécifique. Il comprend généralement : l’achat ou la construction d’un immeuble, l’entretien de ce dernier, et le fractionnement des parts entre les associés. Une fois l’objet social réalisé, la SCIA est dissoute.
Société civile de construction-vente (SCCV)
La SCI de construction-vente se distingue du reste des catégories de SCI en ce qu’elle est la seule qui permet la construction ou l’achat d’un bien immobilier dans le but de le revendre et de réaliser un bénéfice.
Les associés sont rémunérés à proportion de leur quote-part dans le capital social de la société.
Ce type de SCI, à l’instar de la SCI d’attribution, est généralement dissoute lorsque l’objet social est réalisé, c’est-à-dire une fois que le bien acquis en commun est revendu.
SCI de jouissance à temps partagé
La SCI de jouissance à temps partagé est basée sur l’idée de « time share ». Elle permet à ses associés de partager l’usage d’un bien immobilier.
En d’autres termes, chaque associé a droit à une période d’occupation du bien dont la SCI est propriétaire. Cette période est calculée en fonction du nombre de parts qu’il possède.
Ce type de SCI permet, par exemple, d’acheter une résidence secondaire à plusieurs.
Société civile immobilière et régime de l’indivision : quelles différences ?
Être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs se fait souvent par le biais du régime de l’indivision, qui s’applique par défaut dans le cadre d’une succession par exemple. La création d’une SCI permet de s’y soustraire de manière simple.
L’indivision est une solution très simple à mettre en œuvre pour acheter un bien à plusieurs : elle ne nécessite aucune démarche ou formalité particulière. Ce régime est celui qui s’applique par défaut dans le cadre d’une succession par exemple.
Dans ce cadre, chaque indivisaire est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat et a des droits sur la totalité du bien. Les décisions les plus importantes doivent donc être prises à l’unanimité.
Par ailleurs, chaque indivisaire est tenu de contribuer aux dettes de l’indivision – travaux sur le logement par exemple – à proportion de sa quote-part.
Enfin le régime de l’indivision est provisoire. Si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres, qui ne peuvent s’y opposer, disposent d’un droit de préemption sur la quote-part cédée. Si cette quote-part n’est pas rachetée – par un autre indivisaire ou par un tiers – le bien doit être vendu.
Le régime de l’indivision comporte donc de nombreux risques, particulièrement en cas de conflit entre indivisaires. Ces inconvénients peuvent être limités par le biais d’une convention d’indivision. Toutefois, ce type de convention doit respecter un formalisme strict et ne permet d’envisager la gestion d’un bien immobilier que pour une durée déterminée – 5 ans au maximum.
La constitution d’une SCI permet également de se soustraire au régime de l’indivision et de sécuriser la gestion de votre patrimoine immobilier.
Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI ?
Le statut juridique de la SCI présente des avantages certains, mais également quelques contraintes à anticiper avant de constituer une société sous cette forme sociale.
| Avantages d’une SCI |
Inconvénients d’une SCI |
- Protection du patrimoine immobilier.
- Transmission simplifiée du patrimoine immobilier.
- Possibilités d’optimisation du régime fiscal.
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- Formalisme administratif et coûts liés à la constitution.
- Responsabilité indéfinie des associés qui exposent leur patrimoine personnel pour contribuer aux dettes et au passif social. Cette responsabilité n’est toutefois pas solidaire.
- Obligations liées au fonctionnement de la société : assemblées, comptabilité pour les SCI à l’IS, etc.
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Quel régime d’imposition pour quelle fiscalité ?
La SCI permet une réelle flexibilité quant à la détermination du régime fiscal. Si elle relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes (IR), les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
SCI à l’IR
Par défaut, le régime fiscal de la SCI est celui de l’impôt sur le revenu. La SCI est dite « transparente » fiscalement, c’est-à-dire que les associés sont imposés personnellement dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient. Les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux – CSG, CRDS, etc. – pour un taux global de 17,2 %.
En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il peut également être imputé sur le revenu global de l’associé dans la limite annuelle de 10 700 €. Ce mécanisme peut être un levier intéressant d’optimisation fiscale.
Les plus-values liées à la cession de biens immobiliers sont imposées selon les règles des plus-values des particuliers. Les associés sont concernés sur la quote-part qui leur revient.
Rappelons que les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
La plus-value immobilière est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Au titre de l’impôt sur le revenu, un abattement progressif s’applique à compter de la 6e année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
En matière de prélèvements sociaux, un abattement progressif s’applique à compter de la 6e année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
De plus, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros.
Pour les associés personnes morales, le régime des plus-values professionnelles s’applique.
Enfin, dans les cas des SCI à l’IR, la société peut déduire certaines dépenses par une gestion des frais professionnels. On peut également citer les taxes foncières et les dépenses liées aux travaux parmi ces dépenses.
SCI à l’IS
Les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, ils font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. À titre personnel, les associés ne sont donc imposés que sur les dividendes qu’ils décideraient de s’octroyer.
Les éventuels déficits peuvent être reportés sur les bénéfices réalisés au cours des 10 prochaines années par la société.
Les éventuelles plus-values sur les cessions de biens immobiliers sont imposées selon les règles des plus-values professionnelles. Elles ne bénéficient d’aucun abattement pour durée de détention.
Les SCI à l’IS peuvent déduire de leur résultat les frais d’acquisition de leur bien, les frais de gestion, la taxe foncière, mais également la rémunération du gérant associé et les amortissements.
Enfin, rappelons que les SCI à l’IS ont l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement et de déposer leurs comptes au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de leur exercice.
Comment fonctionne une SCI ?
Le fonctionnement d’une SCI doit répondre à plusieurs règles et respecter un certain formalisme :
- Les associés doivent obligatoirement désigner un gérant qui peut être, ou non, un associé de votre société civile immobilière.
- Le gérant est désigné soit dans les statuts soit dans un procès-verbal de nomination de la gérance. Les statuts définissent l’étendue des pouvoirs de ce gérant.
- Le gérant cesse ses fonctions par expiration de son mandat, révocation à la majorité en assemblée, démission ou décès.
- Les décisions les plus importantes (modification de certaines clauses des statuts, dissolution…) doivent être prises en assemblée générale extraordinaire des associés convoquée sur décision du gérant ou sur demande d’un des associés.
- Au terme de chaque exercice social, le gérant convoque une assemblée générale ordinaire au cours de laquelle il présente aux associés les comptes annuels pour approbation. À la suite de cette assemblée, un procès-verbal sera établi.
- Dans le cas d’une SCI qui ne peut honorer une dette, ce sont les associés qui sont responsables du remboursement, à proportion de leurs parts sociales.
Comment créer une SCI ?
Pour constituer une société civile immobilière, vous devez :
Comment mettre fin à la SCI ?
Plusieurs motifs peuvent être à l’origine de la dissolution d’une société civile immobilière comme une mésentente entre associés, le décès du gérant, une liquidation judiciaire, l’expiration de la durée de vie de la SCI…
Afin de mettre fin à une SCI, il convient de respecter un certain nombre d’étapes permettant d’officialiser la dissolution puis la liquidation de la société :
- Organiser une assemblée générale extraordinaire. Une convocation doit être adressée à la demande d’un des associés par le gérant. Lors de l’assemblée générale, les associés votent en faveur – ou non – de la dissolution de la SCI.
- Nommer un liquidateur. Un liquidateur doit être nommé à l’unanimité par les associés pour procéder à la liquidation de la société. En cas de désaccord, un liquidateur est désigné par le tribunal compétent.
- Rédiger le procès-verbal de dissolution de la SCI. Cet acte permet au liquidateur de faire enregistrer la dissolution de la SCI auprès du service des impôts et du greffe du tribunal de commerce.
- Publier l’avis de dissolution de la SCI. Un avis de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL), ainsi qu’auprès du BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).
- Radiation de la SCI. Une fois ces étapes accomplies, le liquidateur procède à la radiation de la SCI auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Un dossier de radiation devra être adressé au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou auprès du greffe du Tribunal de commerce dans un délai de 30 jours, avec les éléments suivants :
- Le formulaire M4 dûment complété et signé
- Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
- Un acte de clôture des opérations de liquidation
- Un exemplaire des comptes de clôture.
- Une fois la radiation de la SCI actée, la personnalité juridique de la société n’existe plus.
Dissoudre et liquider une SCI sont des actes juridiques qui nécessitent une bonne connaissance de la réglementation en vigueur et un strict respect des procédures. Nous vous conseillons de vous appuyer sur votre expert-comptable SBA Compta afin de sécuriser la gestion de votre patrimoine immobilier.
Pour finir…
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